ДДУ
Покупатель участвует в строительстве и получает право требовать передачу будущего объекта на условиях зарегистрированного договора.
Схема покупки
ДДУ, ДКП, предварительный и инвестиционный договор: в чём разница
Одинаковая реклама квартиры может скрывать разные юридические схемы. Сначала определите, какое право покупатель получает после подписания и оплаты.
Материал проверен 16 июля 2026 года и носит справочный характер. Название договора не заменяет анализ его содержания и документов конкретного продавца.
Короткое сравнение
ДКП
Продавец передаёт уже существующую недвижимость, а покупатель приобретает право собственности после установленной процедуры регистрации.
Предварительный договор
Стороны обязуются позже заключить основной договор. Сам по себе он не заменяет основной договор и не передаёт квартиру.
«Инвестиционный» договор
Одного названия недостаточно. Нужно определить реальный предмет, право продавца привлекать деньги и то, какое требование возникает у покупателя.
Договор участия в долевом строительстве
- Применяется к будущему объекту в строящемся доме при выполнении условий законодательства о долевом строительстве.
- Должен однозначно описывать объект, цену, сроки и иные обязательные условия.
- Подлежит государственной регистрации в предусмотренном законом порядке.
- Проверяются застройщик, проектная декларация, разрешение на строительство, дом, этап и порядок расчётов.
- Оплата должна соответствовать зарегистрированному договору и установленной схеме расчётов.
Договор купли-продажи
- Обычно используется, когда квартира уже существует как объект недвижимости и продавец вправе ею распоряжаться.
- До подписания сверяются сведения ЕГРН, основание права продавца, ограничения и характеристики помещения.
- В договоре фиксируются объект, цена, стороны, порядок расчётов и передачи.
- Наличие разрешения на ввод дома не заменяет проверку права продавца и конкретной квартиры.
Предварительный договор
- Определяет обязанность сторон заключить основной договор в будущем.
- Нужно проверить, можно ли определить предмет и существенные условия будущего договора.
- Следует отдельно выяснить назначение любого платежа: аванс, обеспечительный платёж, задаток или иная сумма.
- Условия возврата денег, срок заключения основного договора и последствия отказа должны быть понятны до оплаты.
- Предварительный договор нельзя воспринимать как уже зарегистрированное право собственности или как замену ДДУ.
Договор с названием «инвестиционный»
Термин может использоваться для разных отношений. Поэтому проверка начинается не с заголовка, а с содержания документа.
- Что именно обязан передать продавец: квартиру, право требования, долю, деньги или иной результат?
- Существует ли объект сейчас или только планируется его создание?
- Кто вправе привлекать деньги и каким документом подтверждено это право?
- Подлежит ли договор регистрации и какие права появляются после неё?
- Кому перечисляются деньги, как они защищены и когда могут быть возвращены?
- Как договор соотносится с требованиями законодательства о долевом строительстве, если деньги привлекаются для будущей квартиры?
Что сравнить до выбора схемы
Что покупаете
Готовую квартиру, будущий объект, право требования или только обязанность заключить договор позже.
Когда возникает право
После регистрации договора, передачи объекта, регистрации собственности или другого юридического события.
Кто принимает деньги
Сторона договора, банк, эскроу-счёт, собственник или иной получатель с подтверждённым основанием.
Что будет при задержке
Ответственность, срок устранения нарушения, возврат денег и возможность расторжения.
Какие документы подтверждают объект
Проектная декларация, разрешения, ЕГРН, исходный договор и документы продавца.
Можно ли использовать ипотеку
Банк оценивает конкретную схему, объект и документы; наличие программы не означает автоматическое одобрение сделки.
Красные флаги
- Продавец объясняет схему только устно и не даёт проект договора заранее.
- Название договора звучит безопасно, но в тексте не определены объект, срок и порядок возврата денег.
- Платёж предлагают направить лицу, не связанному с договором понятным документальным основанием.
- Предварительный или «инвестиционный» договор рекламируют как уже возникшее право собственности.
- Документы по дому, секции и продавцу противоречат друг другу.
Правовая основа
ДДУ регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ. Общие положения о договорах и предварительном договоре содержатся в первой части Гражданского кодекса, а правила купли-продажи — во второй части.